Thermische isolatie en EPC-labels in 2026: is een kamer bij de gastheer een wettelijke uitzondering?

De Franse vastgoedmarkt bevindt zich al enkele jaren in een diepgaande transformatiefase, gedreven door de wens van de overheid om energieverslindende woningen uit de markt te weren. Met de strengere milieuregels staan veel verhuurders machteloos tegenover het verbod op het verhuren van 'thermische zeven' (energieonzuinige woningen) dat voor bepaalde categorieën woningen in 2026 nadert. Bij Roomlala ontvangen we dagelijks berichten van bezorgde verhuurders: mogen zij nog steeds een kamer in hun huis verhuren als die slecht geïsoleerd is? Het korte antwoord is ja, maar onder zeer specifieke voorwaarden. Dit artikel heeft tot doel de huidige wetgeving te ontleden en in detail uit te leggen hoe het DPE (energieprestatiecertificaat) voor een kamer bij de gastheer werkt. Je zult ontdekken dat het verhuren van een kamer binnen je hoofdverblijfplaats geniet van bepaalde wettelijke versoepelingen, wat een uiterst rendabel alternatief biedt voor hosts en tegelijkertijd een onmisbare solidaire oplossing vormt in het licht van de wooncrisis waar het land mee kampt.

1. Het verbod op het verhuren van energieonzuinige woningen in 2026: Wat geldt voor een kamer bij de gastheer?

Om de huidige uitdagingen goed te begrijpen, is het essentieel om terug te gaan naar de fundamenten van de 'Klimaat en Veerkracht'-wet. Deze belangrijke wetgeving heeft een bijzonder streng tijdschema ingevoerd om de woningen met het hoogste energieverbruik van de huurmarkt te halen. Bij Roomlala willen we je geruststellen: hoewel deze regels strikt zijn, gelden ze met belangrijke nuances wanneer het gaat om het verhuren van een deel van je eigen hoofdverblijfplaats. Verhuurders staan er niet alleen voor, maar ze moeten de spelregels absoluut beheersen om elk geschil met hun huurders te vermijden.

Lees ook: Stijging van de huurlasten in Zwitserland (Winter 2026): Een kamer verhuren om het budget in evenwicht te houden, Tekort aan studentenkoten in België in 2026: De kamer bij de gastheer, het solidaire alternatief en Bono Alquiler Joven herfst 2026: Hoe je gedeelde woning in Spanje financieren

1.1. Het strikte tijdschema van de Klimaat- en Veerkrachtwet

Sinds 1 januari 2025 is de wet duidelijk: woningen die volgens het DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) als G zijn geclassificeerd, zijn formeel verboden voor verhuur als ze de hoofdverblijfplaats van de huurder vormen. Deze drastische maatregel is bedoeld om huurders te beschermen tegen energiearmoede. Maar dit is slechts een eerste stap, aangezien dit verbod vanaf 1 januari 2028 onvermijdelijk zal worden uitgebreid naar klasse F. Als je overweegt een kamer te verhuren met de wetgeving van 2026 in het achterhoofd, moet je weten dat deze verboden ook gelden voor een kamer bij de gastheer zodra het ondertekende huurcontract van deze kamer de hoofdverblijfplaats van de huurder maakt. Dit betreft doorgaans het studentencontract van 9 maanden of het klassieke gemeubileerde contract van één jaar dat stilzwijgend kan worden verlengd. In deze gevallen moet de verhuurde kamer voldoen aan dezelfde criteria voor energiezuinigheid als een appartement of een heel huis.

1.2. Een bundeling van het DPE die geruststellend is voor verhuurders

Hier komt het eerste goede nieuws voor jullie, beste hosts. Als je een kamer verhuurt in je huis of appartement, hoef je absoluut geen exclusief DPE voor enkel die kamer te laten uitvoeren. De wet staat de bundeling van het certificaat toe. Concreet is het algemene DPE van je hoofdverblijfplaats geldig en moet dit bij het huurcontract worden gevoegd. Dit bespaart je ingewikkelde administratieve procedures en onnodige extra kosten. De energieprestatie van de kamer wordt dus geëvalueerd aan de hand van de algemene prestatie van je woning, waarbij rekening wordt gehouden met de algemene isolatie, het centrale verwarmingssysteem en de ventilatie van het hele gebouw.

Concreet voorbeeld van gebruik: Laten we het geval nemen van Martine, een gepensioneerde die in Lyon woont. Zij bezit een groot appartement dat in het globale DPE als E is geclassificeerd. Ze wil een kamer op het noorden verhuren, die, als deze apart zou worden beoordeeld, misschien in de buurt van klasse F zou kunnen komen. Dankzij de bundeling van het certificaat kan Martine het algemene DPE van klasse E van haar appartement gebruiken. Ze kon zo volledig legaal via Roomlala een studentencontract van 9 maanden ondertekenen, zonder bang te hoeven zijn voor het verbod op het verhuren van energieonzuinige woningen in 2026, terwijl ze een betaalbare woning aanbood aan een jonge student.

2. Uitzonderingen en versoepelingen voor het verhuren van een kamer in 2026

Hoewel voor langetermijnverhuur strikte regels gelden, biedt de wetgeving ademruimte en zeer interessante alternatieven voor eigenaren van energieonzuinige woningen. Bij Roomlala moedigen we onze hosts altijd aan om alle wettelijke opties te verkennen om extra inkomen te blijven genereren terwijl ze binnen het wettelijke kader blijven. Het jaar 2026 brengt overigens een reeks nieuwe regelgeving met zich mee die veel hosts uit de brand zou kunnen helpen.

2.1. Kortetermijnverhuur: een wettelijke uitweg

De belangrijkste maas in de wet, of liever de grote wettelijke uitzondering op het verbod op het verhuren van energieonzuinige woningen, ligt in de aard van het huurcontract. Het verbod op het verhuren van woningen van klasse G (en binnenkort F) richt zich op nationaal niveau immers alleen op huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats. Als je je kamer verhuurt voor korte verblijven aan toeristen, professionals op zakenreis of seizoensarbeiders (zonder dat dit hun hoofdverblijfplaats wordt), ben je niet onderworpen aan dit verhuurverbod. Dankzij deze flexibiliteit kunnen eigenaren van slecht geclassificeerde woningen hun verhuuractiviteiten voortzetten en inkomsten genereren, terwijl ze de nodige fondsen verzamelen om op hun eigen tempo energiebesparende renovatiewerken uit te voeren.

2.2. De nieuwe DPE-berekening 2026: een buitenkans voor elektrische verwarming

De andere enorme nieuwigheid die weer een glimlach op het gezicht van eigenaren tovert, is de aanpassing van de DPE-berekening die voor 2026 is gepland. De overheid heeft besloten de conversiecoëfficiënt voor elektriciteit te wijzigen van 2,3 naar 1,9. Wat betekent dit concreet voor jou? Tot nu toe werden woningen die op elektriciteit werden verwarmd zwaar gestraft door de berekeningswijze van het DPE, waardoor ze vaak in klasse F of G belandden, ondanks een correcte isolatie. Met deze nieuwe, gunstigere coëfficiënt zullen zeer veel woningen automatisch hun score met één of twee letters zien verbeteren, zonder dat de eigenaar ook maar enige renovatiewerkzaamheden hoeft uit te voeren. Dit is een echte opsteker voor de huurmarkt.

Concreet voorbeeld van gebruik: Julien heeft een huis in Bretagne dat uitsluitend wordt verwarmd door recente elektrische radiatoren. Zijn huidige DPE classificeert hem in G, wat hem sinds 2025 verbood om een kamer op jaarbasis aan een student te verhuren. Dankzij de nieuwe DPE-berekening die in 2026 van kracht wordt, stijgt het huis van Julien automatisch naar klasse E. Hij kan nu een nieuw, geactualiseerd DPE genereren en zijn kamer weer op Roomlala aanbieden voor een langdurig studentencontract, volledig legaal en zonder duizenden euro's aan isolatie te hebben uitgegeven.

3. Juridische risico's en aandachtspunten voor hosts

Hoewel het verhuren van een kamer bij de gastheer onmiskenbare voordelen biedt, is het onze taak bij Roomlala om je te waarschuwen voor bepaalde valkuilen die je moet vermijden. De wet beschermt de huurders en elke poging om de regels te omzeilen kan zich tegen de eigenaar keren. Het is cruciaal om het onderscheid te begrijpen tussen een kamer bij de gastheer en een zelfstandige woning om de voordelen van dit specifieke statuut niet te verliezen.

3.1. De huurbevriezing is nog steeds van kracht

Het is fundamenteel om te onthouden dat, zelfs als je een oplossing vindt om je kamer te verhuren, een belangrijke financiële beperking blijft bestaan. Sinds de zomer van 2022 is het verbod om de huur te verhogen voor woningen van klasse F en G strikt van kracht op het hele Franse grondgebied. En let op, deze maatregel is volledig van toepassing op de verhuur van een kamer bij de gastheer als er sprake is van een langdurig huurcontract (hoofdverblijfplaats). Je kunt dus geen jaarlijkse indexering op de huur toepassen, noch de huur verhogen bij een wissel van huurder, zolang er geen werkzaamheden zijn uitgevoerd die de woning uit de status van energieonzuinige woning hebben gehaald.

3.2. Het risico op herkwalificatie als zelfstandige woning

Dit is waarschijnlijk het meest kritieke punt voor hosts. Om ervoor te zorgen dat je verhuur juridisch wordt beschouwd als een 'kamer bij de gastheer', moet de huurder verplicht bepaalde leefruimtes met je delen (meestal de keuken, het sanitair of de badkamer). Als de kamer die je verhuurt een volledig onafhankelijke ingang vanaf de buitenkant heeft en is uitgerust met eigen sanitair en een keukenhoek zonder enige toegang tot de gemeenschappelijke ruimtes van je huis, loopt het gerecht het risico deze te herkwalificeren als 'zelfstandige woning' (studio of bijgebouw). In dat geval verlies je alle versoepelingen die verbonden zijn aan de kamer bij de gastheer en zal de woning onderworpen zijn aan de strikte regels voor klassieke appartementen, waarvoor een eigen individueel DPE vereist is.

Concreet voorbeeld van gebruik: Sophie heeft de kelder van haar als G geclassificeerde huis verbouwd tot een kleine studio met een toegangsdeur naar de tuin, een kitchenette en een douche. Ze dacht dat ze deze kon verhuren onder het statuut van 'kamer bij de gastheer' om de verplichting van het individuele DPE te omzeilen. Helaas stapte haar huurder naar de rechter. De rechter herkwalificeerde de ruimte tot zelfstandige woning. Sophie bevond zich in de illegaliteit (verhuur van een energieonzuinige woning G als hoofdverblijfplaats) en werd veroordeeld om de huur op te schorten en renovatiewerken uit te voeren. Bij Roomlala raden we je aan om een echt delen van de ruimtes te behouden om je statuut te beveiligen.

4. Ons Roomlala-advies om in alle sereniteit te verhuren

Geconfronteerd met dit wetgevingsklimaat staat het Roomlala-team voor je klaar om je te begeleiden en je te helpen het meeste uit je beschikbare ruimte te halen. De eerste stap is om je huidige DPE goed te evalueren en te anticiperen op de nieuwe berekening van 2026. Als je momenteel in klasse G of F zit, raak dan niet in paniek. Je kunt je verhuurstrategie heel goed aanpassen door de voorkeur te geven aan kort- of middellangetermijnverhuur (toerisme, korte stages van minder dan 8 maanden) waarvoor het begrip hoofdverblijfplaats niet geldt. Ons platform stelt je in staat om eenvoudig de duur van je verblijven aan te passen om je op professionals of vakantiegangers te richten.

Vervolgens raden we je sterk aan om te profiteren van staatssteun om energiebesparende renovatiewerken op middellange termijn te overwegen. Regelingen zoals MaPrimeRénov' kunnen worden gecombineerd en kunnen een groot deel van de isolatie van je zolder of het vervangen van je ramen financieren. Je verhoogt niet alleen de waarde van je vastgoed, maar biedt ook optimaal comfort aan je huurders, wat een aantrekkelijke huur rechtvaardigt en je hosts loyaliteit zal opleveren. Vergeet niet dat een goed geïsoleerde kamer ook betekent dat je zelf dagelijks minder energiekosten hebt.

Tot slot: wees transparant in je advertenties op Roomlala. Geef duidelijk de gedeelde ruimtes en de levensstijl binnen je huishouden aan. Vertrouwen is de sleutel tot een geslaagde cohabitatie. Door nauwgezet het wettelijke kader van het DPE voor een kamer bij de gastheer te respecteren en de valkuil van de herkwalificatie als zelfstandige woning te vermijden, zul je blijven genieten van dit geweldige menselijke en financiële avontuur dat de verhuur bij de gastheer is. We zijn trots dat we je mogen rekenen tot onze gemeenschap van geëngageerde hosts, die elke dag een concreet en vriendelijk antwoord bieden op de woonuitdagingen in Frankrijk.