Energieverslindende woningen en het academiejaar 2026: is een kamer verhuren in eigen huis de legale oplossing voor verhuurders?

Sinds 1 januari 2025 bevindt de Franse markt voor huurwoningen zich in een ongekende turbulentie. Met de inwerkingtreding van de Klimaat- en Veerkrachtwet is het verhuren van gehele woningen met een G-label strikt verboden voor hoofdverblijfplaatsen. Deze radicale maatregel is bedoeld om wat in de volksmond een 'thermische zeef' wordt genoemd, uit te bannen. Geconfronteerd met deze situatie zitten veel verhuurders in een impasse en vrezen ze de komende termijnen. Bij Roomlala merken we dagelijks de groeiende bezorgdheid van onze community van hosts. Gelukkig dient zich, met de start van het academiejaar in zicht, een legaal en bijzonder voordelig alternatief aan: een kamer bij de gastheer. Maar hoe wordt de regelgeving precies toegepast in het licht van het DPE 2026? Is dit de wonderoplossing om huurinkomsten te blijven genereren zonder ingrijpende energetische renovatiewerken uit te voeren? Wij ontleden voor u alle juridische subtiliteiten van deze praktijk om u in alle veiligheid te begeleiden.

Klimaatwet en thermische zeven: Wat verandert er met het DPE 2026?

Om de huidige uitdagingen goed te begrijpen, is het essentieel om terug te keren naar de fundamenten van de Klimaat- en Veerkrachtwet. Het doel is duidelijk: energiearmoede bestrijden door de meest energieverslindende woningen geleidelijk uit de huurmarkt te halen. Sinds het begin van 2025 is het formeel verboden om een nieuw huurcontract te ondertekenen of een bestaand contract te verlengen voor een gehele woning die bij de Diagnostiek van de Energetische Prestatie (DPE) als G is geclassificeerd, zodra dit de hoofdverblijfplaats van de huurder vormt. Dit verbod wordt vanaf 2028 uitgebreid naar woningen met label F, wat de druk op eigenaars verder verhoogt. Het DPE 2026 bevindt zich dus in een kantelpuntfase waarin de energietransitie voor traditionele verhuurders niet langer een optie is, maar een strikte wettelijke verplichting.

Lees ook: Huurprijsregulering 2026: Welke nieuwe steden nemen de stap voor het nieuwe schooljaar?, Mobiliteitshuurcontract 2026: Het wettelijk kader om uw kamer in alle flexibiliteit te verhuren op Roomlala en Woonsteun Porta 65 in 2026: Wat jonge huurders en verhuurders moeten weten in Portugal

Het begrip 'thermische zeef' staat nu centraal in alle vastgoedzorgen. Een woning wordt als thermische zeef aangemerkt wanneer deze een overmatig energieverbruik vertoont, wat resulteert in exorbitante verwarmingsfacturen voor de huurder en een aanzienlijk verminderd wooncomfort. De overheid heeft, via het Ministerie van Ecologische Transitie, deze beperkende kalender ingevoerd om renovatie af te dwingen. Dit dwingende beleid heeft echter belangrijke neveneffecten. Veel kleine eigenaars, die niet over de financiële middelen beschikken om buitenisolatie aan te brengen of hun verwarmingssysteem volledig te vervangen, verkiezen hun woning van de markt te halen. Dit creëert een ongekende spanning op de huurmarkt, vooral in de grote Franse universiteitssteden.

Bij Roomlala observeren we dat deze schaarste aan aanbod direct invloed heeft op huurders die op zoek zijn naar een dak boven hun hoofd. Hier krijgt de regelgeving voor studentenhuisvesting 2026 zijn ware betekenis. Studenten zijn de eerste slachtoffers van dit tekort aan kleine ruimtes (studio's en eenkamerappartementen), die historisch gezien het slechtst scoren op het DPE. Geconfronteerd met deze alarmerende vaststelling heeft de wet gelukkig gedifferentieerde juridische kaders voorzien naargelang de aard van de verhuur. Het is essentieel om te begrijpen dat de drastische regels die gelden voor een appartement dat in zijn geheel wordt verhuurd, niet identiek kunnen worden toegepast wanneer het gaat om het delen van je eigen woning. Het is deze fundamentele juridische nuance die nieuwe perspectieven opent voor eigenaars-bewoners.

De strikte kalender van verhuurverboden

De overheidsagenda laat geen ruimte voor twijfel. Na de bevriezing van de huren voor thermische zeven (klassen F en G) die sinds 2022 van kracht is, treft het verhuurverbod nu de woningen met label G in 2025. In 2028 is het de beurt aan woningen met label F, en vervolgens woningen met label E in 2034. Deze kalender is onverbiddelijk van toepassing op gehele woningen die naakt of gemeubileerd worden verhuurd als hoofdverblijfplaats. Voor een eigenaar wiens appartement vandaag het label G heeft, wordt 2026 een verloren jaar als er geen werken worden uitgevoerd. Hij zal noch een nieuw klassiek studentencontract van 9 maanden, noch een verlengbaar contract van een jaar kunnen ondertekenen. De sanctie bij niet-naleving is streng: de huurder kan een huurverlaging eisen, of zelfs de uitvoering van de werken onder dwangsom door de rechter.

De impact op de regelgeving voor studentenhuisvesting 2026

De regelgeving voor studentenhuisvesting 2026 lijdt direct onder deze verboden. Het klassieke studentencontract, met een duur van 9 maanden, wordt door de wet beschouwd als een contract voor een hoofdverblijfplaats. Bijgevolg is het onderworpen aan dezelfde eisen inzake energetische waardigheid als een klassiek contract. Als u een onafhankelijke studio met label G verhuurt aan een student voor het academiejaar 2026, bent u in overtreding. De woning in haar geheel moet voor dit type contract in 2026 absoluut een minimale label F kunnen rechtvaardigen. Dit is een cruciaal gegeven waar we onze gebruikers vaak aan herinneren: de bescherming van de student-huurder primeert, en de wetgever maakt geen enkel voorbehoud op de energetische prestaties van gehele woningen, zelfs niet voor contracten die beperkt zijn tot het academiejaar.

Een kamer bij de gastheer verhuren: Een uitzondering op de DPE-regel?

Het is in deze gespannen juridische context dat de verhuur van een kamer bij de gastheer zijn volledige potentieel onthult. De wet op de 'kamer bij de gastheer' geniet een bijzondere status die vaak onbekend is bij het grote publiek. De gouden regel is als volgt: de verhuur van een kamer binnen uw hoofdverblijfplaats is vrijgesteld van het opstellen van een individueel DPE voor de kamer zelf, op voorwaarde dat de oppervlakte van de verhuurde kamer kleiner is dan 14 vierkante meter. In dit specifieke geval is het algemene DPE van uw hoofdverblijfplaats de norm. U hoeft geen expert in te schakelen om de studentenkamer specifiek te evalueren. Deze administratieve vereenvoudiging is een ware verademing voor hosts.

Bovendien heeft de recente wetgeving de aantrekkelijkheid van dit model versterkt. De wet-Le Meur, uitgevaardigd in november 2024, heeft de regels voor toeristische gemeubileerde woningen (type Airbnb) aanzienlijk aangescherpt door onder meer quota en strikte DPE-verplichtingen toe te passen. De kamer bij de gastheer ontsnapt echter volledig aan deze strikte definitie van toeristische gemeubileerde woning. Door een kamer binnen uw eigen hoofdverblijfplaats te verhuren, wordt u niet beschouwd als een exploitant van toeristische gemeubileerde woningen in de zin van deze nieuwe wet. Dit betekent dat u voor korte verhuurperiodes bent vrijgesteld van de nieuwe verhuurverboden in verband met het DPE die traditionele investeerders treffen. Dit is een grote legale kans om extra inkomsten te genereren zonder geblokkeerd te worden door steeds punitievere lokale regelgeving.

Bij Roomlala moedigen we deze praktijk aan omdat het sociale cohesie bevordert en het gebruik van de bestaande bebouwde ruimte optimaliseert. In plaats van een kamer leeg te laten staan, stelt de host deze ter beschikking aan een huurder, waardoor hij bijdraagt aan de collectieve inspanning tegen de wooncrisis. Het is echter essentieel om uw verhuurproject goed te structureren om binnen de wettelijke kaders te blijven. De aard van het huurcontract dat u uw huurder laat ondertekenen, bepaalt direct de energetische regels die op uw woning van toepassing zijn. Het gaat hier niet om een juridisch maas in de wet, maar om een intelligente toepassing van de geldende teksten, bedoeld om de woning van de host te beschermen en tegelijkertijd een flexibele huisvestingsoplossing te bieden.

Studentencontract vs. Korte verhuur: Wat is het verschil ten opzichte van het DPE?

Het is cruciaal om het type contract dat u aanbiedt te onderscheiden. Zoals eerder vermeld: als u kiest voor een klassiek studentencontract van 9 maanden, wordt de kamer de hoofdverblijfplaats van de student. In dit scenario blijft de gehele woning (uw huis of appartement) onderworpen aan de criteria voor energetische waardigheid. In 2026 mag uw gehele woning dus niet het label G hebben. Als u daarentegen kiest voor korte verhuur (enkele weken, maand per maand buiten de hoofdverblijfplaats, of incidentele professionele verblijven), omzeilt u de strikte DPE-blokkades die gekoppeld zijn aan de hoofdverblijfplaats.

Hier zijn de belangrijkste verschillen om te onthouden per type contract:

• Het studentencontract van 9 maanden: vormt de hoofdverblijfplaats. De gehele woning is onderworpen aan het DPE en mag in 2026 niet het label G hebben.
• Het mobiliteitscontract (1 tot 10 maanden): ontworpen voor tijdelijke verblijven, biedt dit een grotere flexibiliteit ten opzichte van de strikte verboden voor de hoofdverblijfplaats.
• Korte verhuur (toeristisch of incidenteel): ontsnapt volledig aan de DPE-beperkingen en de quota van de wet-Le Meur, ideaal voor thermische zeven.

Neem het voorbeeld van Sophie, eigenares van een huis met label G in Rijsel. Zij kan voor de start van het academiejaar 2026 geen studentencontract van 9 maanden ondertekenen. Zij kan haar kamer echter wel perfect per maand verhuren via Roomlala aan werknemers in opleiding of aan internationale studenten die een korte taalcursus volgen, omdat deze contracten in de zin van de wet van 1989 geen hoofdverblijfplaats vormen.

Let op de valkuil van de eigen ingang

Dit is een van de belangrijkste aandachtspunten waar we bij Roomlala op hameren. Om wettelijk als 'kamer bij de gastheer' te worden beschouwd, moet de toegang tot deze kamer verplicht via de hoofdingang van uw woning verlopen. Als u een ruimte op het gelijkvloers of in uw tuin hebt ingericht met een eigen ingang die direct uitkomt op de straat of naar buiten, verandert de situatie radicaal. In de ogen van de wet wordt deze ruimte geherkwalificeerd tot een gehele woning (een bijgebouw of studio). Deze verliest onmiddellijk haar beschermende status als 'kamer bij de gastheer' en valt onder de strikte verboden voor thermische zeven. Als dit bijgebouw label G heeft, is het in 2026 volledig verboden om dit te verhuren als hoofdverblijfplaats. Zorg er dus voor dat uw huurder daadwerkelijk uw voordeur deelt en zich door de gemeenschappelijke ruimtes van uw woning verplaatst.

De verplichte criteria voor de waardigheid van een kamer bij de gastheer

Hoewel de regelgeving soepeler omgaat met energieprestaties voor korte verhuur of kamers kleiner dan 14 m2, blijft deze onvermurwbaar over de basiscriteria voor waardigheid. Een kamer bij u thuis verhuren betekent niet dat u zomaar iets kunt verhuren. De wetgever legt via de fiches van Service-public.fr strikte standaarden op om de gezondheid en veiligheid van de huurder te garanderen. Als verantwoordelijk platform ziet Roomlala erop toe dat elke advertentie voldoet aan deze fundamentele vereisten. Het eerste criterium betreft de afmetingen van de kamer. De verhuurde kamer moet beschikken over een bewoonbare oppervlakte van minstens 9 vierkante meter, met een plafondhoogte van minimaal 2,20 meter. Als alternatief wordt een woonvolume van 20 kubieke meter getolereerd, maar de regel van 9 m2 blijft de meest gangbare en makkelijkst controleerbare norm.

Naast de oppervlakte is de bewoonbaarheid van de kamer afhankelijk van essentiële comfortelementen. De kamer moet verplicht beschikken over een raam dat uitkijkt op de buitenomgeving, wat zorgt voor voldoende natuurlijk licht en een adequate ventilatie om vochtproblemen te voorkomen. Een blinde ruimte mag, hoe ruim ook, wettelijk niet als kamer worden verhuurd. Bovendien moet de huurder vrije en permanente toegang hebben tot de essentiële voorzieningen van uw woning. Dit omvat toegang tot drinkwater, elektriciteit, een functionerend verwarmingssysteem, evenals fatsoenlijke sanitaire voorzieningen (toilet en badkamer). Deze uitrustingen mogen met u worden gedeeld – dit is overigens het principe van wonen bij de gastheer – maar ze mogen niet onderworpen zijn aan onredelijke beperkingen.

Samenvattend: dit zijn de onmisbare criteria voor waardigheid om uw kamer legaal te verhuren:

• Een minimale oppervlakte: ten minste 9 m2 met een plafondhoogte van 2,20 m.
• Een opening naar buiten: verplichte aanwezigheid van een raam voor ventilatie en natuurlijk licht.
• Toegang tot nutsvoorzieningen: elektriciteit volgens de normen en een functionerend verwarmingssysteem.
• Toegankelijk sanitair: vrije toegang tot drinkwater, toiletten en een badkamer.

Laten we een concreet voorbeeld nemen om deze verplichtingen te illustreren. Stel dat Marc een oude meidenkamer onder de dakspanten van zijn huis wil verhuren. De kamer meet 12 m2 op de vloer, maar door de schuinte van het dak is de oppervlakte met een hoogte van meer dan 2,20 m slechts 7 m2. Wettelijk gezien voldoet deze ruimte niet aan het criterium van 9 m2 bewoonbare oppervlakte (wet Carrez) en kan ze dus niet in de huidige staat worden verhuurd, ook al heeft ze een raam en elektriciteit. Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om de conformiteit van zijn woning te controleren voordat hij deze online plaatst.

Het is ook essentieel om te onthouden dat de kamer geen enkel manifest risico voor de fysieke veiligheid of gezondheid van de huurder mag inhouden. Bij Roomlala benadrukken we het belang van het controleren van de staat van de stopcontacten, de afwezigheid van ongedierte en de goede geluidsisolatie van de kamer. Een huurder die zich veilig en op zijn gemak voelt in zijn persoonlijke ruimte, is de garantie voor een sereen en geslaagd samenwonen.

Start academiejaar 2026: Wettelijke conformiteit combineren met fiscale voordelen

Een van de grootste troeven van het verhuren van een kamer bij de gastheer, naast de flexibiliteit ten opzichte van het DPE 2026, ligt in de uiterst stimulerende fiscaliteit. Om eigenaars aan te moedigen hun deuren te openen en de crisis op de studentenwoningmarkt op te vangen, behoudt de Franse staat een bijzonder voordelig stelsel van inkomstenbelastingvrijstelling. Voor de start van het academiejaar 2026 blijft een kamer thuis verhuren fiscaal zeer aantrekkelijk, mits bepaalde jaarlijkse huurplafonds worden gerespecteerd. Deze plafonds worden elk jaar opnieuw geëvalueerd door de belastingdienst. In 2026 mogen de ontvangen huren, om volledig vrijgesteld te zijn van belastingen, niet meer bedragen dan 206 euro per vierkante meter per jaar in de regio Île-de-France, en 152 euro per vierkante meter per jaar in de rest van Frankrijk.

Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze berekening wordt toegepast om uw rendement op legale wijze te optimaliseren. Dit plafond heeft betrekking op de huurprijs exclusief lasten. Laten we een concreet voorbeeld nemen: u woont in Bordeaux (rest van Frankrijk) en u verhuurt een kamer van 15 vierkante meter aan een studente. Het jaarlijkse plafond om van de vrijstelling te genieten bedraagt 15 m2 vermenigvuldigd met 152 euro, oftewel 2 280 euro per jaar. Dit komt overeen met een maandelijkse huur exclusief lasten van maximaal 190 euro. Als u uw huurprijs op dit bedrag of eronder instelt, hoeft u geen cent belasting te betalen op deze huurinkomsten, en hoeft u ze zelfs niet aan te geven in uw klassieke onroerende inkomsten. Dit is een aanzienlijk netto financieel voordeel in vergelijking met een zwaar belaste traditionele verhuur.

Houd er tot slot rekening mee dat deze fiscale voordelen afhankelijk zijn van een nauwkeurige aangifte. Zelfs als u bent vrijgesteld van belastingen dankzij het respecteren van de plafonds, is het soms nodig om deze inkomsten te vermelden in bepaalde rubrieken van uw jaarlijkse aangifte, afhankelijk van de evolutie van de belastingformulieren. Wij raden u aan om altijd de belastinginstructies van het lopende jaar te raadplegen of een belastingadviseur in te schakelen om uw aanpak 100% veilig te stellen.

Bij Roomlala zijn we ervan overtuigd dat dit wettelijk en fiscaal kader van de 'kamer bij de gastheer' de oplossing van de toekomst maakt voor eigenaars die geconfronteerd worden met de uitdagingen van de energietransitie. U vermijdt niet alleen de sancties in verband met thermische zeven als u kiest voor de juiste korte verhuurvormen, maar u geniet bovendien van een niet te verwaarlozen fiscaal duwtje in de rug. Ons platform vereenvoudigt al uw stappen: van de beveiligde bemiddeling met betrouwbare huurders tot de ondertekening van gedigitaliseerde contracten die zijn aangepast aan uw specifieke situatie. Door vandaag al te anticiperen op de regels van het DPE 2026, zet u een wetgevende beperking om in een echte menselijke en financiële kans, terwijl u tegelijkertijd een warme en legale woonomgeving biedt aan de nieuwe generatie studenten.