Aanpassingen aan het Mais Habitação 2026-programma: De nieuwe voordelen van langetermijnverhuur in Portugal

Geconfronteerd met een wooncrisis die het Portugese vastgoedlandschap de afgelopen jaren ingrijpend heeft veranderd, heeft de Portugese overheid haar plannen moeten herzien. Als u een gastheer bent, heeft u de verhitte debatten rond het eerste deel van de hervormingen ongetwijfeld op de voet gevolgd. Vandaag, in het najaar van 2026, wordt het wetgevende landschap duidelijker en ontstaan er nieuwe kansen. Bij Roomlala begeleiden we dagelijks duizenden verhuurders en huurders, en we hebben deze recente ontwikkelingen voor u in detail geanalyseerd. Het doel van de overheid is duidelijk: huurders fiscaal stimuleren om het massatoerisme, dat te beperkend is geworden, de rug toe te keren ten gunste van langetermijnverhuur in Portugal.

In dit uitgebreide artikel ontcijferen we samen de belangrijke aanpassingen van het nieuwe regeringsplan, dat het oude programma Mais Habitação 2026 vervangt. Ontdek hoe, van de drastische belastingverlagingen tot volledige vrijstelling onder bepaalde voorwaarden, het verhuren van uw woning of een eenvoudige kamer momenteel een van de meest winstgevende en veilige opties op de markt is.

Lees ook: Portugal Staatsbegroting 2027: Nieuwe fiscale prikkels voor het verhuren van uw kamers op Roomlala, Vrijstelling en vermindering van IRS voor verhuur in Portugal: De nieuwigheden van 2026 en Wet 31 in Quebec in 2026: Impact op de huuroverdracht en alternatieve oplossingen

Van Mais Habitação 2026 naar Construir Portugal: Wat er echt verandert voor huiseigenaren

Lange tijd klonk de term Mais Habitação als een bron van ongerustheid voor veel verhuurders. De eerste versies van dit programma legden namelijk regels op die als te beperkend werden ervaren, met name een strikte bevriezing van de huurprijzen bij nieuwe contracten, wat als pervers effect had dat de markt bevroor en investeerders wegbleven. Echter, geconfronteerd met de urgentie van de situatie, heeft de overheid een strategische draai van 180 graden gemaakt.

Vandaag de dag is de term Mais Habitação 2026 juridisch gezien verouderd. Deze is officieel vervangen door het programma Construir Portugal. Dit nieuwe actieplan, vastgelegd in het wetsdecreet nr. 97/2026 dat in mei 2026 werd uitgevaardigd, markeert een paradigmaverschuiving. De staat heeft begrepen dat het de wooncrisis niet kan oplossen zonder de actieve medewerking van particuliere verhuurders. Daarom is de strikte bevriezing van de huren opgeheven om het vertrouwen van verhuurders te herstellen.

De kern van Construir Portugal is eerder het fiscale lokkertje dan de stok. Het doel is om langetermijnverhuur in Portugal massaal nieuw leven in te blazen door deze optie financieel aantrekkelijker te maken dan toeristische kortetermijnverhuur (zoals Alojamento Local), die bovendien steeds zwaardere lokale beperkingen ondergaat. Voor u als verhuurder is dit het ideale moment om uw verhuurstrategie te herzien en uw inkomsten op lange termijn veilig te stellen zonder gebukt te gaan onder fiscale druk.

Bij Roomlala merken we al een aanzienlijke toename van het aantal verhuurders dat hun woningen van toeristische platforms haalt om ze aan te bieden voor gedeelde woningen of kamers bij de gastheer. Deze overgang wordt niet alleen ondersteund door de wet, maar beantwoordt ook aan een extreem sterke lokale en internationale vraag (studenten, jongwerkenden, digital nomads).

Fiscale revolutie voor verhuurders in Portugal: Drastisch verlaagde belastingtarieven

De overstap van 25% naar 10% IRS voor gematigde huurprijzen

De belangrijkste maatregel van dit najaar 2026 betreft de verlichting van de fiscale druk voor verhuurders in Portugal. Historisch gezien werden huurinkomsten zwaar belast, wat het aanbieden van betaalbare woningen ontmoedigde. Wetsdecreet nr. 97/2026 verandert de situatie: het belastingtarief op het inkomen van natuurlijke personen (IRS) dat van toepassing is op onroerend goed-inkomsten daalt van 25% naar een zeer gunstig tarief van 10%.

Om van dit verlaagde tarief te profiteren, moet aan verschillende eenvoudige voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moet de maandelijkse huur als "gematigd" worden beschouwd, wat betekent dat deze begrensd is op 2.300 euro per maand. Ten tweede moet het getekende huurcontract een minimale looptijd van 3 jaar hebben. Deze maatregel is duidelijk bedoeld om de markt te stabiliseren en huurders woonzekerheid te bieden, terwijl tegelijkertijd een zeer aantrekkelijk nettorendement voor verhuurders wordt gegarandeerd.

Maar het echte goede nieuws, bevestigd door een fiscale verduidelijking gepubliceerd in september 2026, betreft gedeeltelijke verhuur. Als u besluit om een kamer in Lissabon of Porto te verhuren, of in eender welke andere stad in het land, komt u volledig in aanmerking voor dit tarief van 10%. Bovendien stelt het verhuren van een appartement of kamer aan een bedrijf om een van haar werknemers te huisvesten u ook in staat om van dit fiscale voordeel te profiteren.

Concreet voorbeeld: Laten we het geval nemen van Maria, eigenaresse van een groot appartement in Porto. Tot 2025 verhuurde ze twee kamers aan studenten voor in totaal 900 euro per maand en betaalde ze 25% IRS over deze inkomsten. Met de nieuwe wet van 2026, door huurcontracten van 3 jaar via Roomlala te tekenen, daalt haar belastingtarief naar 10%. Ze bespaart hiermee honderden euro's per jaar, waardoor haar nettorendement automatisch stijgt zonder dat ze de huur voor haar huurders hoefde te verhogen.

Het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Huur (RSAA): Volledige belastingvrijstelling

Hoewel het tarief van 10% al uitstekend nieuws is, is de overheid nog verder gegaan met de oprichting van het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Huur (RSAA), dat op 1 september 2026 in werking is getreden. Dit regime is het directe antwoord op het woningtekort voor de middenklasse en jongwerkenden.

Het principe van het RSAA is uiterst krachtig: het biedt een volledige belastingvrijstelling (0% IRS) op huurinkomsten. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet de verhuurder een huurprijs aanbieden die minstens 20% lager is dan de mediaanwaarde van de lokale markt (oftewel een huurprijs onder de 80% van de lokale mediaan).

Aandachtspunt: Let op, deze vrijstelling is niet automatisch. Bij Roomlala informeren we u graag precies over de wettelijke stappen. Om van het RSAA te profiteren, moet uw huurcontract verplicht worden geregistreerd op het officiële portaal van het IHRU (Instituut voor Huisvesting en Stedelijke Vernieuwing). Bovendien zijn de exacte huurplafonds die de lokale mediaan bepalen afhankelijk van lokale verordeningen (de portarias), waarvan de publicatie verspreid is over het einde van het jaar 2026. Het is daarom cruciaal om het toepasselijke plafond voor uw gemeente (concelho) te controleren voordat u uw prijs vaststelt.

Gebruiksscenario: Joao bezit een T2 in Lissabon. De mediane huurprijs in zijn wijk wordt geschat op 1.200 euro. Als hij besluit zijn woning voor 950 euro te verhuren (dus onder de grens van 80% van de mediaan), betaalt hij helemaal geen belasting over deze inkomsten. Hoewel de brutohuur iets lager is dan wat hij op de vrije markt zou kunnen verwachten, is de nettohuur (na belastingen) die hij overhoudt aanzienlijk hoger. Dit is een uiterst effectieve fiscale strategie.

Huurders en verhuurders: Een systeem dat eindelijk voor beiden wint

Verhoogde fiscale voordelen voor huurders

Voor een gezonde huurmarkt is het essentieel dat zowel aanbod als vraag bediend worden. Het programma Construir Portugal is de huurders, die te maken hebben met een stijgende levensduurte, niet vergeten. Om hen te helpen de huur te dragen en om de vraag solvabel te maken, heeft de overheid de belastingaftrek waarvan zij kunnen profiteren verhoogd.

Zo zien huurders hun plafond voor belastingaftrek op huur (aftrekbaar van hun eigen IRS) aanzienlijk stijgen. Dit plafond stijgt naar 900 euro voor het belastingjaar 2026 en zal vanaf 2027 1.000 euro bereiken. Deze maatregel geeft de koopkracht van huurders een impuls.

Voor u als verhuurder is dit uitstekend indirect nieuws. Een huurder die profiteert van hoge belastingaftrek is een financieel stabielere huurder, wat het risico op wanbetaling drastisch verkleint. Bij Roomlala bevorderen we deze vertrouwensrelatie: door woningen of kamers aan te bieden met correcte contracten, stelt u uw huurders in staat om van deze steunmaatregelen te profiteren, terwijl u uw investering veiligstelt.

Het einde van de strikte huurbevriezing: Het vertrouwen keert terug

Zoals we hebben vermeld, was een van de grootste angsten in verband met het oude Mais Habitação 2026-project de drastische beperking van huurverhogingen bij het wisselen van huurders of het verlengen van contracten. Dit mechanisme had veel verhuurders verlamd, die vreesden dat de rendabiliteit van hun woning voor decennia vast zou komen te zitten ondanks de inflatie.

De overheid heeft deze angsten gehoord. De afschaffing van deze strikte bevriezing in het kader van Construir Portugal is een krachtig signaal aan investeerders en particuliere verhuurders. De markt krijgt een zekere mate van vrijheid terug, voorwaardelijk aan fiscale prikkels in plaats van punitieve verplichtingen.

Deze herwonnen flexibiliteit stelt verhuurders in staat zich aan te passen aan de economische realiteit, terwijl ze beloond worden als ze voor gematigde tarieven kiezen. Het is in dit klimaat van hernieuwd vertrouwen dat het verhuren van kamers en het delen van een woning de meest wendbare en beschermende oplossingen in 2026 worden.

Hoe optimaliseert u uw verhuur met Roomlala in het licht van de nieuwe wetten?

Zoals u zult begrijpen, was de fiscale situatie voor verhuurders in Portugal nog nooit zo gunstig voor degenen die kiezen voor langetermijnverhuur. Maar hoe kunt u daar concreet van profiteren zonder te verdwalen in de administratieve doolhof? Dat is waar Roomlala tussenkomt om uw leven te vereenvoudigen.

Als u een kamer vrij heeft, is dit het moment om de stap te zetten. Een kamer in Lissabon of Porto verhuren, Coimbra of Faro is fiscaal gezien een fluitje van een cent geworden. Via Roomlala krijgt u toegang tot een community van geverifieerde huurders (studenten, gedetacheerde werknemers, expats). We raden u aan om te kiezen voor contracten van middellange tot lange duur (meer dan 3 jaar) om direct het verlaagde IRS-tarief van 10% te deblokkeren.

Om ervoor te zorgen dat u aan de regels voldoet en profiteert van het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Huur (RSAA) met 0% belasting, raden we u aan om:

• De portarias van uw gemeente te controleren om het exacte huurplafond (80% van de mediaan) te kennen.
• Een duidelijk huurcontract op te stellen waarin de minimale duur van 3 jaar expliciet wordt vermeld.
• Dit contract binnen de gestelde termijnen (meestal binnen 30 dagen na ondertekening) te registreren op het portaal van de belastingdienst (Autoridade Tributária) en op het portaal van het IHRU.
• De berichtendienst en het beveiligde betalingssysteem van Roomlala te gebruiken om een transparant overzicht van al uw transacties te behouden, wat uw belastingaangifte vergemakkelijkt.

Concluderend markeert het einde van 2026 een historisch keerpunt voor vastgoed in Portugal. Ver weg van de beperkingen van het massatoerisme vindt langetermijnverhuur zichzelf opnieuw uit. Of u nu een doorgewinterde investeerder bent of een particulier die een onbezette kamer rendabel wil maken, de nieuwe wettelijke regelingen zijn ontworpen om u te laten verdienen terwijl u bijdraagt aan de oplossing van de wooncrisis. Bij Roomlala zijn we er trots op u te mogen begeleiden in deze overgang naar een menselijkere, stabielere en fiscaal zeer voordelige verhuurervaring.